¿Vas a comprar una vivienda? Así se hace una reserva

¿Vas a comprar una vivienda? Así se hace una reserva

Antes de la compraventa de un inmueble, comprador y vendedor firman un acuerdo previo, el contrato privado o el contrato de arras para garantizar su reserva, pero ¿en qué consiste cada uno?

Comprar o vender una vivienda es una de las decisiones más importantes que podemos llevar a cabo a lo largo de nuestra vida, por eso las dos partes implicadas en este juego contractual necesitan asegurarse de que tal acuerdo se llevará a término. Al fin y al cabo, se trata de una suma importante de dinero y, como en cualquier transacción de bienes o servicios, en la compraventa de un inmueble existen los llamados contratos privados y los contratos de arras. Ambos se firman antes de la adquisición o de la venta definitiva de la vivienda, pero decantarse por uno u otro presenta algunas diferencias.

El contrato privado o contrato de compraventa

Una vez que se ha decidido el inmueble que se va a comprar o vender y se ha establecido el precio final de la compraventa, se procede a la reserva de la propiedad, de tal forma que ésta quedaría fuera de la oferta del mercado inmobiliario. Lo habitual es que comprador y propietario firmen un contrato privado, también conocido como contrato de compraventa, que puede inscribirse (o no) en el Registro de la Propiedad y elevarlo así a la categoría de contrato público. Los expertos aconsejan este último paso “pues pasado por el Registro éste adquiere validez a todos los efectos y ofrece más garantías al futuro comprador, evitando situaciones en las que por ejemplo, el propietario pueda usarlo para pedir una hipoteca, un aval o un préstamo” explica Javier Olivar Quesada, asesor fiscal y gestor de fincas en Olivar y Cuadrado.

En cualquier caso, por ley, el contrato privado es totalmente válido y conlleva que todas las cláusulas recogidas en él sean de obligado cumplimiento para las dos partes firmantes. De hecho, aunque el contrato no sea público, los expertos recomiendan fijarse en que dicho documento recoja claramente quién lo firma promotor, apoderado, sociedad, herederos) o si el inmueble está libre de cargas (embargos, hipoteca o avalada por un tercero). Por último, también debe quedar fijada la cantidad de dinero en concepto de reserva - normalmente del 10% - que el comprador ofrece sobre el valor total del inmueble. Establecidos estos puntos, lo normal es que ambas partes decidan también una indemnización a favor de la parte cumplidora si una de ellas incumple lo acordado.

El contrato de arras y sus subtipos

El contrato de arras se trata igualmente de un acuerdo privado pero a diferencia de éste que asegura la adquisición del inmueble -, en el contrato de arras ambas partes firman un preacuerdo de contrato de compraventa futuro aunque la venta o adquisición puede llegar a efectuarse o no. En el contrato de arras deben figurar datos como el importe total de compraventa, la forma de pago, el reparto de gastos, el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública y el plazo de formalización del contrato, entre otros. Asimismo, en esa firma se ofrece una cantidad económica como garantía de reserva de la compra o de la venta de la vivienda, - normalmente se ofrece entre el 5% y 10% del precio total - que se descontaría en el caso de formalizarse la transacción. En caso de incumplimiento por una de una de las partes, habrá una serie de obligaciones legales y penales.

Dentro de los contratos de arras existen tres tipos, para los que se establecen diferentes condiciones según lo acordado por comprador y propietario:

El contrato de arras penitenciales suele ser el más habitual a la hora de comprar o vender una casa y es, además, el que presenta mayores diferencias con el contrato privado. El contrato de arras penitenciales está regulado por el artículo 1454 del Código Civil y permite que ambas partes puedan renunciar libremente al contrato firmado, aunque con una penalización. Si es el comprador quien se echa para atrás deberá devolver la cantidad acordada, por ejemplo 5.000€ en términos de señal (las arras) y si es el vendedor tendrá que devolver el doble de la señal acordada, en este caso, serían 10.000€.

El contrato de arras confirmatorias, regulado por el artículo 1124 del Código Civil, procura mayores garantías que el contrato anterior, ya que ofrece dos posibilidades de arreglar el incumplimiento por uno de los implicados. Por un lado, la parte afectada, ya sea comprador o vendedor, podrá exigir el cumplimiento del contrato tal y como se firmó, lo que implica que el incumplidor no pueda echarse para atrás. Por otro, el afectado, puede solicitar la resolución del contrato, esto es, que tendrá derecho a recibir una indemnización por daños y perjuicios.

En último lugar, existe el contrato de arras penales, regulado por el artículo 1152 del Código Civil, contempla el pago de la pena que figure en el contrato a la parte incumplidora. Pero, además, una vez recibida la pena, la parte cumplidora puede exigir igualmente el cumplimiento del contrato o su resolución.

Así pues, a la hora de adquirir o vender un inmueble, tanto el contrato privado como el de arras son fórmulas igualmente válidas. La única diferencia es que el contrato privado o de compraventa supone un compromiso mayor para las dos partes, pues aquí se confirma la adquisición o venta a un precio fijado por comprador y vendedor. Mientras que en el contrato de arras se firma un preacuerdo de adquisición, esto significa que no compromete a ambos a llevar a término la transacción, aunque con las consiguientes penalizaciones.