Obligaciones y Derechos de los locales comerciales en la comunidad de propietarios

Obligaciones y Derechos de los locales comerciales en la comunidad de propietarios

La convivencia entre los propietarios de las viviendas y de los bajos comerciales del edificio no siempre es sencilla.

El cumplimiento de los derechos y las obligaciones de los locales comerciales entran a menudo en colisión con los intereses del resto de la comunidad de propietarios. Para evitar que el conflicto vaya a más, conviene abordar con serenidad cualquier reclamo y, sobre todo, a la luz de los estatutos, la norma con que la comunidad de propietarios se ha dotado para auto-gestionarse con justicia. Repasamos algunos de los puntos que ponen a prueba el buen entendimiento.

Es importante señalar que caminamos por arenas movedizas. Si la legislación siempre se presta a interpretaciones, lo hace aún más cuando se habla de unos artículos como los de la Ley de Propiedad Horizontal, obligada a recoger una casuística muy dispar. Por otro lado, en algunos de los temas de conflicto más recurrentes existe jurisprudencia dispar, lo que tampoco contribuye a imponer una única vía de resolución del conflicto. Dos circunstancias que aconsejan contar con la opinión de un profesional, que incluso puede mediar para encontrar una solución sin acudir a los tribunales. En cualquiera de los supuestos conviene conocer la norma más aceptada.

¿Deben contribuir los locales a los gastos de la comunidad?

En su artículo 9-E -dedicado a las obligaciones de los propietarios- la Ley de Propiedad Horizontal dice: Se debe “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

En base a este artículo, los locales comerciales siempre cuentan con una cuota de participación a los gastos de la comunidad de propietarios, por lo que deberán pagar las cuotas de los gastos de la comunidad pese a que en ocasiones no hagan uso habitual de ellos como en el caso de escaleras, ascensores, limpieza, etc. El Código Civil, en su artículo 396, también refuerza esta idea al señalar que las obligaciones del local comercial son iguales a las del resto de propietarios, incluyendo los gastos del mantenimiento de zonas comunes.

Una buena práctica para saber a qué compromete la propiedad del local comercial en una comunidad es informarse antes de comprar. Las fuentes de información principales son el presidente de la comunidad y el administrador. Otra cautela recomendable es revisar los propios estatutos para confirmar que lo que se ha explicado coincide con el texto que regula la relación entre propietarios.

¿El local comercial debe pagar los gastos de la instalación del ascensor?

Como se señalaba en el punto anterior, las zonas comunes del edificio son de todos, y como tal todos deben contribuir a su financiación, con independencia de si lo disfrutan o no.  Esta norma general puede estar condicionada por los estatutos; en este supuesto, si especifica que los locales comerciales quedan exonerados de los gastos del ascensor, significaría que quedan exentos de los gastos de mantenimiento, no de la instalación del ascensor. La razón es que su instalación o modernización son considerados gastos extraordinarios, que además aumentan el valor del edificio y por tanto nadie puede estar exonerado de su participación.

¿La fachada del local comercial es un elemento común modificable sin acuerdo de la comunidad?

Uno de esos temas más polémicos. Según la Ley de propiedad horizontal la fachada es un elemento común, por lo que las obras realizadas por un propietario requieren del consentimiento de la junta. Sin embargo esta norma que se aplica con rigor en todas las plantas del edificio en caso de llegar a los tribunales, se entiende con mayor flexibilidad en la planta baja, donde se permite actuar con más libertad. La razón de esta lectura legal es que en esos supuestos se decide priorizar el supuesto económico.

En función de esta interpretación lasa de la norma general, el Tribunal Superior reconoce a los propietarios de locales la ejecución de obras que supongan la alteración de la fachada del edificio justificada en el desarrollo de la acción comercial.  El mismo tribunal especifica que siempre que no “menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios”. Como decimos se trata de un punto controvertido y siempre limitado por el grado de protección que pudiera tener la fachada o determinados elementos de la fachada del propio local comercial, como pueden ser carteles, escaparates, etc.

¿Tiene derecho a indemnización el local por realización de obras?

Otro de los motivos de mayores disputas es la solicitud de indemnización del propietario de local o negocio por consentir la realización de obras. A este respecto la Ley de Propiedad Horizontal obliga en su artículo 9.1-C a asumir la realización de las obras: “Son obligaciones de cada propietario consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

En base a la última parte de este artículo sí hay derecho a indemnización siempre que se pueda acreditar pérdidas económicas del negocio. Sin embargo, el punto de conflicto en esta ocasión surge por el cálculo de la cuantía de la indemnización, un tema muy polémico que requiere de una larga explicación técnica.

¿Pueden abrir un negocio de hostelería en el bajo comercial?

Uno de los conflictos más habituales entre las partes es la negativa de la comunidad de propietarios a que se abra un negocio que se considere conflictivo, en el ejemplo, uno de hostelería por las supuestas molestias que conlleva por su amplio horario de apertura y ruidos.

De nuevo hay que acudir a los estatutos de la comunidad. Solo en el supuesto de que en su redacción se hubiera incluido una limitación al tipo de negocio, la comunidad de propietarios podría negarse a su apertura. Por supuesto, esta afirmación es al margen de que el local cumpla con la normativa local para la explotación de cualquier tipo de negocio