Lo que hay que saber a la hora de comprar una casa

Lo que hay que saber a la hora de comprar una casa

Si estás buscando vivienda sabrás lo complicado que es llegar a encontrar una vivienda que realmente te guste, no obstante, ¿Qué ocurre cuando realmente encontramos la vivienda que nos gusta? ¿Qué tenemos que saber antes de comprar la vivienda? ¿Qué debemos preguntar?

Cosas que hay que saber a la hora de comprar una casa

En cuanto a la descripción:

Lo cierto es que las descripciones de las viviendas, muchas veces aparecen aperogrulladas, confusas... No obstante, este es el primer aspecto que deberemos analizar a la hora de comprarnos una vivienda.

Otra cosa muy importante es verificar esa misma descripción con otros lugares diferentes, como por ejemplo con el registro de propiedad, solicitando para ello una nota simple, y también puedes constrastar la información con el catastro.

En el registro de la propiedad vamos a encontrar mucha información sobre la propiedad como por ejemplo la descripción en palabras del propio inmueble. Por otro lado en el catastro vamos a encontrar un plano del inmueble con su ubicación y superficie.

¿Por qué debemos de buscar este tipo de información? ¿Por qué es recomendable contrastar la información? Una de las principales razones para buscar esta información es que en la escritura de compraventa va a identificar únicamente la finca mediante la propia descripción registral (realmente este va a ser el objeto de la compraventa).

Veamos un ejemplo:

Puede que en algún anuncio, hayamos visto una casa con trastero y garaje, no obstante también es posible que en la descripción de la finca registral de esa misma vivienda, solamente haga referencia a un piso. En este caso el trastero y el garaje van a ser fincas independientes que también deberán ser incluidas en la escritura, de otra forma, no estaríamos comprando la propiedad realmente.

Por otro lado, algo muy importante que se deberá verificar también va a ser la situación jurídica y que la realidad concuerden, en algunos casos la realidad y el registro de propiedad, no concuerdan y además cuentan con superficies distintas. Es muy común que en el registro no conste la edificación que hemos visto, o por el contrario, que conste una superficie diferente.

Todo este tipo de cosas, son deficiencias que debemos detectar, con el fin de subsanarlas antes de que se produzca la compra. Por otro lado, este tipo de cosas puede ser un indicio de la realización de obras ilegales.

¿Qué ocurre con la titularidad?

Respecto a la titularidad, una de las cosas que deberemos hacer es asegurarnos de que quien nos va a vender el inmueble es efectivamente el propietario del inmueble, para acreditar esto, esta persona o personas deberán tener un título de propiedad.

¿Cómo se puede comprobar quien es el titular del inmueble? La titularidad del inmueble se puede confirmar de una forma muy simple a través de una nota simple del registro de propiedad.

En algunas ocasiones, ocurre que en el Registro de Propiedad, aparezca un titular diferente, esto no va a implicar que el vendedor no sea propietario, hay veces que esto ocurre debido a que nuestro vendedor no ha inscrito su título (compraventa, herencia...) y de esta forma, el inmueble sigue apareciendo a nombre del titular anterior. Es por esto mismo que siempre es recomendable pedir al vendedor una copia de su título de propiedad.

De forma adicional, en el título de la vivienda pueden aparecer otras cuestiones que pueden afectar a nuestro futuro derecho de propiedad, y que no han sido inscritas en el registro.

¿Por qué es recomendable preocuparse por temas como la titularidad del inmueble? Es muy importante preguntar por el documento del propietario del inmueble, y saber quien es la persona que está apoderada para realizar la venta, esta persona es quien va a tener capacidad jurídica para transmitir el título de propiedad.

Si buscamos otorgar la escritura de compraventa directamente, el propio notario es quien verificará este extremo, en el caso en el que se formalice por acuerdos previos (como por ejemplo en contrato de arras, opción de compra...) va a ser necesario verificarlo antes de la firma de cualquier documento.

Hablemos de las cargas y gravámenes

 Lo primero de todo, deberemos saber qué es lo que se denomina bajo el nombre de "cargas y gravámenes", estos van a ser todos aquellos derechos de terceros que van a afectar a una finca, como por ejemplo en el caso de hipotecas, embargos, servidumbres...

Este tipo de información se puede confirmar mediante la consulta de la nota simple de la finca. ¿Dónde se obtiene esta nota simple? La nota simple se obtiene en el registro de la propiedad.

¿Por qué necesitamos saber si existen cargas o gravámenes?

 Las servidumbres que pueden existir en la propia vivienda, pueden hacer que la persona que adquiere la finca, tenga que tolerar determinadas actuaciones por parte de terceras personas (que pueden incluir desde vehículos, cableado, vistas...) si existen hipotecas o embargos, esto va a hacer que la finca sea responsable del propio pago de los importes señalados. Si adquirimos una vivienda o un local y no se cancelan las cargas existentes, la finca va a seguir respondiendo a las propias deudas, y puede hacer que finalmente te quedes sin ella.

 Por qué es importante informarte sobre la comunidad de propietarios

Si el inmueble que buscamos adquirir es una vivienda o por el contrario es un local, pero se encuentra en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, se debe de verificar la situación de los pagos de las cuotas de la comunidad. También se debe de verificar si existen derramas extraordinarias sobre la propiedad. Y además de todo esto, también es conveniente revisar los estatutos que existen del inmueble.

Respecto al "cómo"se solicita toda esta información:

  • La situación de pagos, se va a encontrar en el momento de la firma de la escritura se debe de completar con un certificado emitido por el secretario de la comunidad de propietarios y además debe de tener el visto bueno del presidente de la comunidad, este será también quien nos informe sobre las cuotas pendientes (en el caso de haberlas).
  • Respecto a las derramas extraordinarias (en caso de haberlas), se debe confirmar con el administrador de la finca o por el contrario con el presidente de la comunidad.
  • Los estatutos, podremos solicitarlos al propio administrador, al presidente de la comunidad, o en cambio podemos solicitar una certificación de la inscripción de los estatutos que están en el registro de la propiedad.

¿Por qué es recomendable solicitar esta información? Los inmuebles que tienen régimen de propiedad horizontal, van a responder al pago de las cuotas de la comunidad (de la anualidad en curso)y las tres anteriores. Es decir, si adquirimos una vivienda cuyo propietario no ha abonado los gastos comunes, el nuevo adquiriente de la vivienda deberá hacer frente a la deuda que se tenga.

Verificar la existencia de posibles acuerdos en junta (es decir, la existencia o no, de posibles derramas extraordinarias, es altamente aconsejable), ya que en caso de no saberlo, es posible que debamos hacer frente a gastos extraordinarios que desconocías.

En el momento en que se compra una vivienda, el nuevo propietario, es el único responsable de los futuros pagos (aunque se trate del pago aplazado de obras que ya se han realizado), esto va a hacer que sea muy importante saber si existe algo externo que pueda afectarnos.

Los estatutos pueden contener diferentes previsiones que afectan directamente (como por ejemplo el uso de los elementos comunes de la vivienda, o la posibilidad de hacer obras).

que hay que saber antes de comprar casa

Impuesto sobre los bienes comunes (IBI)

Se debe verificar que efectivamente se ha pagado el IBI en su totalidad que corresponda a las últimas 4 anualidades (la que está en curso, también).

¿Cómo podemos verificar que se ha pagado el IBI? La forma más rápida que tenemos para veriticarlo es que el propio vendedor aporte la copia de los recibos. ¿Qué ocurre si el vendedor no encuentra los originales? Si el vendedor no encuentra los ejemplares originales, y además tenía domiciliado el pago, se puede pedir una copia en su banco.

Si se produce el caso de que lo anterior falla, se puede soliticar al propio ayuntamiento un certificado sobre el estado del pago del IBI (si solicitas este documento al ayuntamiento, hay algunos que no lo emiten).

¿Por qué es recomendable que solicites este impuesto? El impuesto del IBI tiene una afección real, es decir el inmueble queda "afecto" al pago del impuesto sobre los bienes inmuebles que corresponda a la anualidad en curso y a las cuatro anteriores.

En el caso en el que haya deudas que correspondan a ese periodo, si adquieres la vivienda (sin saber estas deudas), deberás abonarlas. La administración tributaria puede vender la finca para cobrar la cantidad que se debe.

¿Qué debemos saber sobre el urbanismo?

En la agencia inmobiliaria Mr.House consideramos fundamental verificar la situación urbanística de la vivienda, sobre todo si se trata de un chalet o una casa de campo. En casos como esos, no solo es aconsejable confirmar que cuente con licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad), sino que también deberemos verificar la situación jurídica urbanística de la finca.

Si el propio vendedor de la finca, no puede facilitarnos esta documentación, se puede consultar al ayuntamiento que corresponda sobre la situación de las licencias del inmueble, y también sobre la situaciín urbanística actual.

Este tipo de información, se debe de solicitar ya que la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, va a confirmar que el inmueble realmente reune las condiciones necesarias para su habitabilidad. De esta forma podremos también confirmar el propio historial de licencias del inmueble, y deduciremos la realización de obras ilegales en la finca.

Si confirmamos la situación urbanística de la finca nos va a permitir saber si las ampliaciones que queremos realizar, o si instalar por ejemplo una piscina está o no dentro de la legalidad.

Hablemos de contratos

En el sector inmobiliario, es muy común suscrbir a algún tipo de contrato privado, (arras, opción de compra... Entre otros), antes de que se otorgue la escritura ante notario. El comprador va a manifestar su intención de comprar el inmueble y entregar un importe a cuenta.

Si ya has encontrado la vivienda que estás buscando a través de una inmobiliaria, lo más común es que la propia inmobiliaria te haga firmar un documento estándar donde se especifique que la propia inmobiliaria, puede no recoger las cuestiones detectadas.

Estos contratos, presuponen un compromiso entre las partes y además el desembolso de una cantidad "x" de dinero. Es por esto mismo que deberemos asesorarnos bien antes de efectuar la firma de los mismos, y en el caso de ser posible contar además con un abogado que redacte el contrato defendiendo nuestros propios intereses. La firma de este tipo de documentación va a comprometer de forma jurídica a ambas partes, por lo cual una firma sin precauciones puede llegar a provocar que puedas quedarte sin dinero o por el contrario, sin casa (o sin ambos).

 

No obstante, ¡Recuerda! Estos son casos generales, para saber qué es lo mejor en tu caso, confía en consultar tu caso particular a un experto inmobiliario.