Amortización hipotecaria, ¿Amortizar cuota o plazo?

Amortización hipotecaria, ¿Amortizar cuota o plazo?

En Mr. House como agencia inmobiliaria sabemos que una de las mayores preocupaciones a la hora de encontrar hogar no es solamente la búsqueda del inmueble, sino también la búsqueda de financiación.

No obstante, ¿Qué ocurre cuando ya tenemos hipoteca? ¿Cuál es la mejor opción para amortizar la hipoteca?

Si en algún momento dado cuentas con dinero extra, puedes plantearte quitarte parte de tu hipoteca de forma anticipada. No obstante llegados a este punto puede que te surjan aún más dudas. ¿Cómo amortizo hipoteca? Qué es mejor, ¿Amortizar cuota o plazo?

Si ya tienes claro que buscas amortizar tu hipoteca, la decisión fundamental que deberás tomar será...

En la hipoteca, ¿Mejor amortizar cuota o plazo hipotecario?

Una vez te has decidido a amortizar tu hipoteca, deberás decidir que vas a amortizar, si cuota o plazo. La decisión puede variar en función de tus propias características personales, situación económica...

Comencemos por el principio... Cuando se contrata una hipoteca, realmente te estás comprometiendo a devolver el dinero prestado mediante pagos mensuales que se denominan "cuota hipotecaria", esto se produce durante lo que se conoce como "plazo de amortización" (o el periodo durante el cual se va devolviendo la cantidad prestada). 

¿De qué se van a componer estas cuotas? 

Las cuotas se van a componer de dos partes fundamentales:

  • La parte correspondiente al capital que deberemos devolver.
  • La parte correspondiente a los intereses mensuales a pagar.

¿Qué significa realmente amortizar una hipoteca?

Cuando un usuario hace una amortización parcial de su hipoteca, lo que realmente hace en definitiva es usar unos "ingresos extra" (o dinero ahorrado) para aliviar parte de su deuda.

Las amortización de hipoteca se puede producir de varias formas y con varios objetivos:

  • Rebajar la cuota mensual: (es decir, a partir de la amortización, pagaríamos una cuota o "letra" inferior a lo que estábamos pagando anteriormente).
  • Reducción de plazo: (es decir, a partir de la amortización, quedarían menos cuotas para terminar de pagar el préstamo hipotecario).

Muchas veces lo que más interesa a los usuarios con la calculadora encima de la mesa suele ser la reducción de plazo, ya que de esta forma terminaríamos de devolver el importe total del inmueble mucho antes, no obstante, esta decisión va a variar en función de las circunstancias personales y económicas del núcleo familiar.

Antes de tomar la decisión de amortizar plazo o cuota, deberemos considerar varios factores como por ejemplo los ingresos mensuales con los que se cuentan, tolerancia al riesgo, el tipo de interés actual...

Reducir cuota hipotecaria

Imaginemos un ejemplo:

Hipoteca de 150.000 Euros a 30 años.

Diferencial del 2%.

Euríbor del 0,5%.

En este caso, la cuota mensual sería de 592,68 euros/mes, y los intereses que se pagarían al banco ascenderían a 63.365,29 euros en total, en este caso podrías aportar 1.928 euros de amortización anticipada, con el fin de no pasarte del máximo (que son 9.049 euros) con el fin de obtener una deducción fiscal.

¿Qué ocurre si reducimos cuota en este ejemplo? Si decidimos reducir cuota, se pasaría de pagar 592, 68 euros a 585,06 euros (es decir 7,62 euros menos al mes o 91,44 euros menos al año).

En cuanto al ahorro que se produciría en cuanto a los intereses sería de 814,46 euros (se pasaría de pagar 63.365,29 euros de intereses durante toda la vida de la hipoteca a 62.550,83 euros)

Puntos a favor de reducir cuota hipotecaria

Para personas que tengan problemas para llegar a final de mes, esta alternativa va a hacer que se cuente con un poco más de dinero disponible.

Puntos a contra de reducir cuota hipotecaria

Va a mantener el plazo de amortización, aunque se pague menos mes a mes. Los intereses que se pagarán serán mucho mayores que en el caso en que se decida reducir plazo hipotecario.

Reducir plazo hipotecario

En una hipoteca como la que hemos puesto de ejemplo, habría que pagar 360 cuotas mensuales. Si amortizamos hipoteca con un importe de 1.928 euros al año, el préstamo hipotecario va a tener una vida de 29,43 años en lugar de 30.

¿Qué ocurriría en este caso con los intereses? En este caso los intereses van a pasar de 63.365,29 euros, a 61.239,64 euros. Es decir, en cuanto al ahorro que se produciría en los intereses, en este caso sería mucho más elevado que si amortizásemos cuota.

Puntos a favor de reducir cuota hipotecaria

Si optas por reducir plazo, vas a terminar de pagar antes tu hipoteca, y los intereses que vas a pagar por este mismo préstamo va ser mucho menor.

Puntos a contra de reducir cuota hipotecaria

Una de las mayores desventajas es que seguirás pagando la misma cuota cada mes, esto va a hacer que tengas menos dinero disponible de cara a otros gastos.

Consejos para elegir la mejor amortización hipotecaria.

En una situación como la actual, si miramos a largo plazo, la opción más interesante va a ser amortizar plazo hipotecario en vez de disminuir cuota. No obstante, desde Mr. House Real Estate te recomendamos recordar que las hipotecas son productos muy complejos, y la mejor opción es estudiar tu caso en concreto, teniendo en cuenta tu situación personal, capacidad de ahorro y gasto, situación laboral...

Claves para amortizar tu hipoteca de forma anticipada.

Si estás pensando en amortizar de forma anticipada tu hipoteca, no olvides estas claves:

  • Antes de tomar una decisión y optar por una alternativa u otra, analiza tu capacidad económica, de esta forma podrás ver si te compensa pagar más en total pero llegar más desahogado a final de mes, o te interesa más apretarte el cinturón más durante unos años y saldar tu deuda lo antes posible.
  • Usar tus ahorros o el dinero extra de cara a amortizar la hipoteca puede suponerte  un coste de oportunidad, (realmente estás renunciando a utilizar ese dinero a un producto de ahorro, ya que lo estás dedicando a amortizar de forma anticipada), lo más recomendable es siempre estudiar las diferentes opciones de inversión que tienes a tu alcance.
  • En el momento en el que se decide contratar una hipoteca, no te olvides de revisar la claúsula por amortización o cancelación parcial anticipada (ya que en caso contrario deberás hacerle frente en el momento en el que decidas amortizar). 
  • Por otro lado si tu hipoteca es anterior al año 2013, puedes deducir por ella en tu declaración de la renta.  Puedes deducir hasta un 15% de las cantidades aprortadas hasta un límite de 9.040 euros (es decir reduciríamos 1.356 euros como máximo). Si con lo que se ha abonado durante las cuotas mensuales no se ha llegado a 9.040 euros, tu mejor opción es amortizar la hipoteca hasta que llegues a esa cantidad, con el fin de conseguir la máxima desgravación.
  • También debes tener en cuenta el tipo de interés que hay en el momento en el que se produce la amortización. Dependiendo de en qué momento se produzca puede que en algún momento dado te interese destinar ese dinero a otras cuestiones diferentes a la amortización de tu hipoteca.

Si estás interesado en novedades inmobiliarias no te pierdas este post sobre el auge de la compra de viviendas por parte de extranjeros. ¿Te lo vas a perder?